Thị trường bất động sản Phú Mỹ, Bà Rịa và Bến Cát

Mỹ Phước - Bến Cát, sau 2 năm sốt nóng cùng với cả nước, đầu năm 2018 mặt bằng giá từ dưới 3tr/m2 (2016) nhảy vọt lên và tiệm cận mức 8tr/m2 cho vị trí đất đường nhánh 16m, nhựa nóng, vỉa hè, cây xanh, đèn đường đầy đủ. Ở 1 đô thị loại III (được công nhận tháng 10.2018), đa phần cư dân làm công nhân, mức tăng nóng này khiến chi phí nhà ở phình to và tác động tiêu cực đến khả năng thu hút di dân.

1. Khu vực Mỹ Phước, thị xã Bến Cát tỉnh Bình Dương với Thành phố Bà Rịa, tỉnh BRVT giai đoạn 2018-2019

Thành phố Bà Rịa, đầu 2018, các đường nhánh khu đô thị mới như Nguyễn Hữu Huân, Kha Vạn Cân, Lưu Hữu Phước,... phường Long Tâm, giá đất chỉ khoảng 9-10tr/m cho khu vực có hạ tầng chuẩn chỉnh, tiện ích đầy đủ, tuy không phải là vùng lõi nhưng xét ra vẫn là vị trí trung tâm. Đi xa hơn 1 chút là dự án Lan Anh 1, giá chỉ khoảng 6.5tr/m2. Thời điểm 2018, thành phố Bà Rịa đã được công nhận là đô thị loại II hơn 3 năm.

Thông tin thêm, thông thường, 1 đô thị loại III muốn tiến lên loại II thì cần nỗ lực xây dựng hết mình từ 5 năm trở lên. Bến Cát - chuẩn đô thị loại III, 8tr/m với Bà Rịa - Thành phố loại II đã 3 năm tuổi, chỉ 6tr5-9tr/m. Qua đó, người không chuyên cũng có thể nhận thấy khung giá như vậy là bất cân bằng.

Và rồi thị trường đã tự nó điều chỉnh trong khoảng khoảng 2 năm, từ đầu 2018 đến cuối 2019. Nhìn chung, giá đất khu vực Bến Cát chỉ nhích nhẹ tầm 10% và dừng ở dưới mức 9tr/m. Trong khi đó, mặt bằng giá đất tại phường Long Tâm ở Bà Rịa tăng khá mạnh, cuối 2019 đạt mức 13-16tr/m đường nhánh tùy vị trí, giá đi lên rất vững vàng.

Kết quả: Bình quân, Bến Cát tăng 10% - Bà Rịa tăng 70%, trong 2 năm.

2. Thành phố Bà Rịa với Thị xã Phú Mỹ giai đoạn đầu 2019 đến nay

Đầu 2019, dự án Barimex phía sau bệnh viện đa khoa Bà Rịa, mặt bằng giá khoảng 16tr/m; còn Khu nhà ở đợt đầu của thị xã Phú Mỹ giá khoảng 14tr/m. Thời điểm này, Phú Mỹ vẫn đang nộp hồ sơ xin công nhận đô thị loại III.

Khu dân cư đợt đầu đô thị mới Phú Mỹ (KDCPM) có vị trí đắc địa, ngay sát 2 trung tâm thương mại. Mặt khác, xung quanh khu vực này là các khu công nghiệp lớn nên điều kiện việc làm tốt hơn hẳn so với thành phố Bà Rịa. Thêm nữa, so với TP Bà Rịa, thị xã Phú Mỹ có lợi thế cạnh tranh vượt trội đó chính là cảng biển.

Do vậy, tuy ở cấp đô thị thấp hơn, nhưng với tốc độ tăng trưởng kinh tế mạnh và vị trí vùng lõi đô thị tương lai, lợi thế so sánh đã phản ánh vào tốc độ tăng giá. Hiện tại, sau khoảng ngót nghét 3 năm, KDCPM, những vị trí 14tr/m trước kia nay đã tăng gần gấp đôi khoảng 27tr/m; trong khí đó tuy vẫn duy trì được đà tăng, nhưng khu Barimex bên trên chỉ chênh lệch khoảng 30%, đạt mức quanh 21tr/m.

Kết quả: Bình quân, Bà Rịa tăng 30%, Phú Mỹ tăng 90%, trong 2.5 năm.

3. Mặt bằng giá hiện tại và nhận định tương lai

Sau đây là mức giá gần như thấp nhất của đường nhánh, trong khu dân cư được đầu tư hạ tầng đồng bộ đầy đủ tiện ích, ở thời điểm hiện tại, tháng 11.2021

Đô thị mới TP.Bà Rịa 21tr/m, KDC đợt đầu Phú Mỹ 27tr/m, Mỹ Phước - Bến Cát 13tr/m.

• TP Bà Rịa: Do là trung tâm hành chính của cả tỉnh cùng lợi thế phát triển lâu đời, hạ tầng và tiện ích tại đây không có gì phải bàn cãi. Nhìn chung, TPBR đi trước 2 địa phương kia từ 10-15 năm phát triển. Tuy nhiên, cơ hội việc làm tại đây không nhiều và giá BĐS đã khá "cứng", kèm theo đó là lợi thế so sánh về mặt bằng giá đã không còn như 3 năm trước. Vì vậy, tốc độ tăng trưởng ở đây có lẽ sẽ chững lại khá lâu trong 3-5 năm tới. Dự đoán sẽ tăng kém nhất trong 3 khu vực được so sánh, từ 8-10%.

Nếu mặt bằng giá có tăng mạnh bất ngờ, thì động lực có lẽ chỉ đến từ giới đầu cơ và nó sẽ càng làm cho đà tăng trưởng dân số bị chậm lại.

• KDC đợt đầu Phú Mỹ: Lợi thế so sánh về dư địa và tốc độ phát triển có thể nói là vượt trội so với 2 khu vực kia. Tuy nhiên, mặt bằng giá hiện tại có thể đã chuyển từ trạng thái tăng trưởng sang tích lũy. Do đây là khu vực đang được giới đầu tư rất chú ý, nên có thể vẫn sẽ tăng tốt hơn TPBR. Tuy nhiên, tốc độ tăng giá khả thi rất khó vượt mức 15%/ năm trong 3 năm tới.

Nếu như có cú hích tăng giá nhờ thông tin được công nhận thành phố dự kiến trước 2025, điều này không hẳn sẽ tác động tích cực lên xu hướng giá về lâu dài; chi phí nhà ở tăng mạnh không bao giờ tốt đối với sự phát triển của 1 đô thị, đặc biệt là còn rất non trẻ như Phú Mỹ. Nhà đầu tư cần tránh tham gia vào đoạn tăng nóng này nếu như nó thực sự xảy ra.

• Mỹ Phước - Bến Cát: Từ 2014 cho đến nay, tốc độ tăng trưởng kinh tế của khu vực này luôn được duy trì ở mức 2 con số 15-20%, tốc độ tăng dân số cơ học vào khoảng 5%. Nền tảng công nghiệp của Bến Cát có thể nói là rất vững vàng, tuy nhiên, nơi đây đang phát triển theo hướng khá bất lợi: Đô thị không trung tâm. Nguồn lực phát triển đang bị dàn trải trên diện rộng, kèm theo đó là nguồn cung đất nền đô thị còn cực kỳ lớn.

Bến Cát đang hướng đến được công nhận đô thị loại II và trở thành thành phố vào 2025, với cơ hội việc làm rất nhiều và đa dạng. Về lâu dài, do không có cảng biển nên chắc chắn Bến Cát sẽ bị tụt lại so với Phú Mỹ. Nhưng sẽ tương tự như cú nước rút của TP Bà Rịa giai đoạn 2018-2019 và Phú Mỹ giai đoạn 2019-2021, trong 3-5 năm tới, lợi thế so sánh giá hiện tại sẽ giúp cho tốc độ tăng giá của Mỹ Phước tốt hơn KDC đợt đầu Phú Mỹ và tất nhiên là tốt hơn nhiều so với TPBR.

Nhìn chung thị trường tự nó sẽ cân bằng. Vùng trũng về giá trước sau gì cũng sẽ "bị" dòng tiền phát hiện và tìm đến. Thế hệ của chúng ta đã có nhiều thông tin, rộng rãi, nhanh chóng và tương đối minh bạch hơn. Kèm theo đó là xu hướng phát triển đa trung tâm của các vùng kinh tế, thu nhập của người dân tốt hơn và việc đi lại ngày càng thuận tiện. Thị trường BĐS nhờ vậy sẽ mở rộng và năng động hơn rất nhiều.

Dần dần, thị trường sẽ phát triển theo hướng ngày một lành mạnh hơn, xoay quanh giá trị cốt lõi vốn có của bất động sản: Giá trị sử dụng.

Trên đây chỉ là quan điểm cá nhân; những số liệu được ghi nhận lại trong quá trình đầu tư thực tế, thông tin còn nhiều khoảng trống và phạm vi thị trường rất hẹp. Bài viết của Ninh Ngọc Duy